Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf – Das sollten Käufer wissen
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Wer eine Immobilie kaufen möchte, denkt in erster Linie an den Kaufpreis. Doch dieser allein spiegelt nicht den tatsächlichen finanziellen Aufwand wider. Neben dem Preis für Haus oder Wohnung fallen sogenannte Kaufnebenkosten an, die häufig unterschätzt werden – dabei können sie bis zu 15 % des Kaufpreises betragen. Wer diese Ausgaben nicht berücksichtigt, riskiert eine Finanzierungslücke. Deshalb ist es wichtig, die Kaufnebenkosten von Anfang an einzuplanen.
Inhaltsverzeichnis
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1. Grunderwerbsteuer – der größte Posten unter den Nebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland verpflichtend und wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung fällig. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Damit kann dieser Posten schnell mehrere Tausend Euro ausmachen. In einigen Regionen, wie Bayern oder Sachsen, fällt der Steuersatz günstiger aus – während er in anderen Bundesländern deutlich höher liegt. Eine Ausnahme bildet der Erwerb durch nahe Angehörige – hier kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Freibetrag greifen.
2. Notar- und Grundbuchkosten – Pflichtausgaben beim Immobilienkauf
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist nur mit notarieller Beurkundung rechtsgültig. Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufvertrag korrekt aufgesetzt und rechtlich einwandfrei abgewickelt wird. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Käufer und sie liegen etwa bei 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, die rund 0,5 % des Kaufpreises betragen.
3. Maklerprovision – wer zahlt was?
Wird der Immobilienkauf durch einen Makler vermittelt, fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Kosten. In vielen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Die Höhe liegt meist zwischen 3,0 % und 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises, je nach Region und Maklervereinbarung.
4. Gutachten, Inspektionen und Energieberater
Vor dem Kauf einer älteren Immobilie ist es ratsam, ein Baugutachten oder eine technische Inspektion durchführen zu lassen. Diese helfen, mögliche Baumängel oder Sanierungsbedarfe frühzeitig zu erkennen. Auch wenn solche Gutachten zusätzlich kosten, sparen sie im Zweifel hohe Folgekosten. Zusätzlich sollten Renovierungs- oder Modernisierungskosten mit eingeplant werden – insbesondere bei Altbauten oder individuellen Umbauwünschen.
5. Förderprogramme und Zuschüsse – eine wichtige Entlastung
Staatliche Förderprogramme können einen Teil der Kaufnebenkosten abfedern. Sowohl der Bund als auch die Länder bieten Unterstützung in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Krediten, etwa über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Diese Förderungen sind vor allem für Familien, energieeffizientes Bauen oder Sanieren und den Ersterwerb relevant. Auch für bestimmte Maßnahmen der energetischen Sanierung können Mittel beantragt werden. Wer sich rechtzeitig informiert, kann hier mehrere tausend Euro sparen.
6. Finanzierung der Nebenkosten – das sollten Käufer beachten
Für eine ausreichende Kalkulation der Finanzierung empfehlen wir, dass die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital gezahlt werden. Es wird generell empfohlen, dass Käufer Eigenkapital in Höhe von 10 % bis 15 % des Kaufpreises mitbringen. In einigen Fällen lassen sich Kaufnebenkosten über zusätzliche Darlehen finanzieren, was jedoch oft mit höheren Zinsen verbunden ist. Eine frühzeitige Beratung durch einen Finanzierungsberater ist daher empfehlenswert.
Fazit: Kaufnebenkosten richtig kalkulieren
Die Kaufnebenkosten sind ein entscheidender Faktor beim Immobilienkauf und sollten nie unterschätzt werden. Eine sorgfältige Kalkulation schützt vor unerwarteten Ausgaben und finanziellen Engpässen. Wer den Immobilienkauf gut vorbereitet – inklusive aller Nebenkosten und Fördermöglichkeiten – kann entspannter in die eigenen vier Wände starten.
FAQ: Häufige Fragen zur Kaufpreisfälligkeit
1. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel 10 % bis 15 % des Kaufpreises, abhängig von Bundesland, Maklerkosten und weiteren individuellen Faktoren.
2. Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?
Oft müssen Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden, da viele Banken diese nicht mitfinanzieren. In Einzelfällen sind separate Kredite möglich.
3. Welche Kosten zählen nicht zu den Kaufnebenkosten?
Modernisierungen und Sanierungen auf eigenen Wunsch zählen nicht direkt zu den Kaufnebenkosten, da sie sehr individuell sind, nach dem Kauf anfallen und im Ermessen des Käufers liegen.