Rechtlicher Rahmen und Voraussetzungen

Die rechtliche Absicherung des Käufers beim Immobilienkauf wird durch die sogenannte Auflassungsvormerkung gewährleistet, die als Vormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Eine dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer ist für diese Vormerkung die Grundlage über den Erwerb des Eigentums und gilt als wichtiger Bestandteil des gesamten Prozesses, der im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist. Der Eintrag ins Grundbuch erfolgt nach der notariellen Beurkundung des notariellen Kaufvertrags beim zuständigen Grundbuchamt, wodurch die rechtsgültige Eintragung der Auflassung und die Absicherung der vereinbarten Bedingungen sichergestellt werden. Dieser Vorgang schützt den Käufer vor weiteren Verfügungen von Grundstücken durch den Verkäufer und gewährleistet, dass der Kaufpreis sicher zur Auszahlung kommt.

Ablauf

Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages beginnt der Prozess einer Auflassungsvormerkung, in dem sich die Parteien zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück einigen. Anschließend wird die Vormerkung auf Antrag des Käufers oder Verkäufers beim Grundbuchamt eingetragen, um die Rechte des Käufers gegenüber Dritten zu sichern. Dieser Schritt stellt sicher, dass keine weiteren Verfügungen über das Grundstück, wie Verkauf oder Belastung, ohne Zustimmung des vorgemerkten Käufers erfolgen können, bis die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist.

Schutzschirm für den Käufer

Der Kauf einer Immobilie ist oft ein Prozess, der sich über Wochen und Monate hinzieht. Auch wenn der Käufer bereits den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben hat, ist er noch nicht automatisch Eigentümer der Immobilie. Um den Käufer abzusichern, lässt der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung eintragen. Diese soll verhindern, dass der Grundstücksverkäufer das Grundstück zwischenzeitlich wieder verkauft. Sie sichert also die Rechte des Käufers, zum Beispiel den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks, bis er endgültig als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Vorteile

Die Auflassungsvormerkung ist häufig vorteilhaft. Zum einen kann das Grundstück nach der notariellen Beurkundung und Eintragung der Auflassungsvormerkung vom bisherigen Eigentümer nicht mehr an Dritte veräußert werden. Auch die Eintragung einer Hypothek ist nicht möglich, wenn die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Außerdem kann der Verkäufer nicht mehr vom Kaufvertrag zurücktreten und im Falle der Insolvenz des Verkäufers behält der Erwerber das Recht an dem Grundstück.

Risiken ohne Auflassungsvormerkung

Die Absicherung durch eine Vormerkung im Grundbuch ist ein wichtiger Bestandteil im Prozess des Erwerbs eines Grundstücks. Ohne diese Sicherheitsmaßnahme besteht das Risiko, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig belastet, zum Beispiel durch Grundschulden, oder es sogar an einen Dritten verkauft, bevor der notarielle Kaufvertrag durch eine Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt rechtswirksam wird. Dies kann die finanzielle Sicherheit des Käufers erheblich gefährden und führt oft zu langwierigen juristischen Auseinandersetzungen, die den Verlust des Grundstücks und des investierten Kapitals zur Folge haben können. Die notarielle Beurkundung und die damit verbundene Auflassung sind daher als fester Bestandteil von rechtlichen Grundlagen ein wichtiger Schritt, um solche Risiken zu minimieren.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch?

Die Kosten der Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Grundstückswert des Kaufobjekts. Insgesamt betragen die Eintragungskosten 0,5 Prozent des Kaufpreises. Sie sind vom Grundstückserwerber zu tragen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Auflassungs- und Rückauflassungsvormerkung?

Während die Auflassungsvormerkung den neuen Eigentümer davor schützt, dass das Grundstück vom bisherigen Eigentümer an einen anderen Erwerber weiterverkauft wird, verhält es sich bei der Rückauflassungsvormerkung genau umgekehrt. Der bisherige Eigentümer lässt im Grundbuch eine Rückauflassungsvormerkung eintragen, die den neuen Eigentümer an der Weiterveräußerung des Grundstücks an einen Dritten hindert. Im Falle der Insolvenz des neuen Eigentümers kann sich der Gläubiger somit nicht aus dem Grundstück befriedigen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Auflassungsvormerkung und einer Auflassung?

Während die Begriffe umgangssprachlich oft synonym verwendet werden, besteht aus rechtlicher Sicht ein wesentlicher Unterschied. Bei der Auflassung erklärt der Veräußerer vor dem Notar, das Grundstück auf den Erwerber zu übertragen, und der Erwerber verpflichtet sich, den vereinbarten Kaufpreis an den Veräußerer zu zahlen. Bei der Auflassung handelt es sich also um einen rechtswirksamen Eigentumswechsel im Grundbuch. In der Praxis vergehen jedoch oft Monate zwischen der Auflassung und der Eintragung des neuen Eigentümers, weshalb man sich zur Sicherung des Grundbuchplatzes des Instruments der Auflassungsvormerkung bedient.